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 Notizen:   SchuldRAnpG          BKleingG            BGB

Nach der Begrüßung durch Tagungsleiterin Theresia Theobald begann Referent Dr. Uwe Kärsten aus Krampnitz bei Potsdam mit dem Thema „Pächterwechsel - Chancen und Verpflichtung -“. Er wies noch einmal darauf hin, wie wichtig eine ordnungsgemäße Übergabe des Gartens und ein schriftliches Übernahmeprotokoll ist. Diese Bewertung dient nicht nur als Obergrenze für den Verkauf der Laube, sondern ist die letzte Möglichkeit, vom ausscheidenden Pächter die Bereinigung des Pachtgegenstandes zu verlangen. (Rückbau übergroßer Baulichkeiten und überproportionaler Bepflanzung).

Pächterwechsel - Chance und Verpflichtung -

Grüne Schriftenreihe 157
1. Pächterwechsel -Chance und Verpflichtung-
2. Die Abwicklung von Kleingartenpachtverträgen in besonderen Fällen
3. Regelungen des Unterpachtvertrages, Ausgestaltung des Pachtvertrages in der Verwaltungsvollmacht, Regelungsmöglichkeiten
4. Aktuelle Rechtssprechung und neues Schuldrecht
5. Formen der Entkommunalisierung
6. Bericht der Arbeitsgruppen:

Pächterwechsel - Chance und Verpflichtung -

1.   Bedeutung des Pächterwechsels
2.   Anforderungen an den Pächterwechsel
3.   Rechtsgrundlagen für die Beendigung des Pachtverhältnisses beim Pächterwechsel
4.   Die Bewertung der Gärten
4.1. Anforderungen an die Bewerter
4.2. Verantwortung des abgebenden Pächters
4.3. Aufgaben des Vereinsvorstandes
4.4. Verantwortung des Verpächters (kleingärtnerisch-gemeinnütziger Zwischenpächter)
5.   Wichtige Änderungen der Zivilprozessordnung (ZPO)

Pächterwechsel - Chance und Verpflichtung - Ende des Pachtverhältnisses, Wertabschätzung, Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes (Rückbauverlangen)

1.Bedeutung des Pächterwechsels

Für einen Kleingarten stellt der Pächterwechsel eine wichtige Zäsur dar.

Das resultiert zum einen aus der Tatsache, dass im Zusammenhang mit dem Pächterwechsel dritte Personen, vor allem die Wertabschätzer, die Laube und andere Baulichkeiten in ihrem objektiven Bestand und Funktions- tüchtigkeit feststellen und zumindest z.T. deren rechtliche Zulässigkeit beurteilen. Diese Zäsur beendet regelmäßig einen jahrelangen mitunter jahrzehntelangen mehr oder weniger unbeobachteten Gebrauch der Laube und anderer Baulichkeiten durch die Pächter.

Zum anderen ergibt sich die Bedeutung des Nutzerwechsels daraus, dass die Heilung von Mängeln im Kleingarten, in und an der Laube sowie anderen Baulichkeiten nur im Zusammenhang mit der Beendigung des Pachtvertrages und dem anstehenden Nutzerwechsel geheilt werden können. Das betrifft vor allem solche Mängel, die durch den Verpächter entweder nicht wahrgenommen oder über einen langen Zeitraum geduldet wurden.

Die Bedeutung des Pächterwechsels zeigt sich vor allem auch darin, dass zunehmend Rechtsstreitigkeiten in diesem Zusammenhang geführt werden. Diese Rechtsstreitigkeiten werden in aller Regel wegen finanzieller Interessen der Pächterwechselbeteiligten sehr hartnäckig geführt.

2. Anforderungen an den Pächterwechsel

Die grundlegende Anforderung an den Pächterwechsel besteht darin, dass in allen damit zusammenhängenden Maßnahmen bei der Beendigung des alten Pachtverhältnisses und der Bewertung gewährleistet wird, dass der Garten vor erneuter Verpachtung in einen Zustand versetzt wird, der dem Bundeskleingartengesetz (BKleingG), dem Pachtvertrag, der geltenden Gartenordnung und ggf. weiterer Normen entspricht.

Jede andere Betrachtungsweise, die mehr oder weniger zwangsläufig immer darin mündet, dass mängelbehaftete Gärten erneut verpachtet werden, sind risikobehaftet und daher abzulehnen. Eine solche Position im Kleingartenwesen durchzusetzen ist sehr schwer, da sich ein wesentlicher Anteil der Entwicklung des Kleingartenwesens vor allem hinsichtlich der Baulichkeiten und deren Ausstattung am Gesetz vorbei entwickelt haben und im Nachhinein mehr oder weniger klar sanktioniert wurden.

Es muss in diesem Zusammenhang auch darauf hingewiesen werden, dass die Rechtsfolgen dieser Entwicklung in den alten und den neuen Bundesländern unterschiedlich sein können. Während in den alten Bundesländern bei mängelbehafteten Gärten allein der Kündigungsmechanismus zum Zuge kommen kann besteht in den neuen Bundesländern auch immer die Möglichkeit, die gesamte Kleingartenanlage in den Geltungsbereich des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRAnpG) und damit aus dem Geltungsbereich des BKleingG hinaus zu drängen. Die Folgen hinsichtlich der Höhe des Pachtzinses, der Kündigungsentschädigung u.a. sind bekannt.

Wesentliche Mängel treten vor allem in zweierlei Hinsicht auf:

a.)   Der Garten wird nicht im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG bewirtschaftet. Vor allem der Obst- und Gemüseanbau in der für Kleingärten typischen Vielfalt ist nicht oder nur unzureichend vorhanden. In den Gärten stehen Waldbäume, die Hecken sind zu hoch, es herrschen teure Ziergehölze und Rasenbewuchs vor.

Grundsätzlich kann ein solcher Garten erst dann mängelfrei verpachtet werden, wenn sämtliche Waldbäume entfernt, die Hecken eingekürzt, teure Ziergehölze weggenommen und anstelle des Rasens Beete angelegt wurden. Problematisch erscheint die Situation dann, wenn weder der Bodeneigentümer, der Zwischenpächter noch der Verein oder der Pächter und darüber hinaus auch die Kommune ein Interesse an einem "typischen" Kleingarten haben, sondern ausschließlich oder überwiegend Ziergärten bevorzugen. Sofern im Interesse aller Beteiligten der bestehende Zustand des Kleingartens beibehalten werden soll, empfiehlt es sich jedoch, dies ausdrücklich in allen Vertragswerken zu vereinbaren, einschließlich der sich möglicherweise daraus auch in finanzieller Hinsicht ergebenden Probleme.

b.)   Ein zweites wichtiges Problem sind Lauben und andere Baulichkeiten im Kleingarten, die nicht dem § 3 Abs. 2 BKleingG (eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 m² Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz) entsprechen. Fallen diese Baulichkeiten unter den objektbezogenen Bestandsschutz der §§ 18 Abs. 1 für die alten Bundesländern bzw. 20 a Nr. 7 BKleingG für die neuen Bundesländer, können diese Gärten grundsätzlich erneut mit diesen Baulichkeiten verpachtet werden. Aus dem objektbezogenen Bestandsschutz resultiert, dass diese Baulichkeiten nicht rechtswidrig sind. Jedenfalls kann vom abgebenden Pächter nicht der Rückbau der Baulichkeiten auf das im § 3 Abs. 2 BKleingG bestimmte Maß verlangt werden. Soll ein solches Verlangen zukünftig durchgesetzt werden, müsste es ausdrücklich im neu abzuschließenden Pachtvertrag als Pflicht des Pächters vereinbart werden. Letzteres führt erfahrungsgemäß beim Pächterwechsel zu erheblichen Problemen mit dem abgebenden Pächter, da durch die vorgenannte vertragliche Vereinbarung mit dem nachfolgenden Pächter der Wert der Baulichkeiten geringer ist. Letztlich kann man jedoch vg. Praxis nicht grundsätzlich ablehnen, da eine Reduzierung auf das Maß des § 3 Abs. 2 BKleingG im Verlauf des Pachtverhältnisses nicht zu erwarten ist. Das zeigen die vielen seit Jahrzehnten nicht alternden und baufällig werdenden übergroßen Lauben in den Anlagen.

3. Rechtsgrundlagen für die Beendigung des Pachtverhältnisses beim Pächterwechsel

Der übliche Pächterwechsel - und nur dieser soll hier behandelt werden - setzt eine Beendigung des Pachtverhältnisses durch den abgebenden Pächter voraus. Im Regelfall geschieht dies bei Vorhandensein eines Nachpächters durch einvernehmliche Aufhebung des Pachtvertrages. Die andere Art der Beendigung des Pachtverhältnisses besteht in der Kündigung durch den Pächter.

Im Gegensatz zur Verpächterkündigung ist die Kündigung durch den Pächter des Kleingartenpachtvertrages nicht im BKleingG geregelt. Nach § 4 Abs. 1 BKleingG gelten für Kleingartenpachtverträge insoweit die Vorschriften des BGB über die Pacht. Nach § 581 Abs. 2 BGB gelten insoweit, sofern sich aus den §§ 582 - 584 b BGB nichts anderes ergibt, die Vorschriften über den Mietvertrag.

4. Die Bewertung der Gärten

Die Bewertung der Kleingärten und der in ihnen vorhandenen Baulichkeiten im Zusammenhang mit dem Pächterwechsel wird sehr unterschiedlich durchgeführt. Dies kann auch gar nicht anders sein, da die dazu aufgestellten vereinsrechtlichen Ordnungen, die Bestimmungen in den Pachtverträgen und die in den Vereinen oft über Jahrzehnte herausgebildete Übungen unterschiedlich sind (Kappungsgrenzen für den Wert der Gärten und Lauben, unterschiedliche Bewertungskriterien hinsichtlich Strom- und Wasseranschlüsse und hinsichtlich von "Luxusgegenständen" u.a.m.).
Nach den Erfahrungen des Unterzeichnenden wäre es günstig, an die bei der Bewertung Beteiligten folgende Anforderungen zu stellen:

4.1. Anforderungen an die Bewerter:

- vollständige und objektive Erfassung aller auf dem Pachtgrundstück vorhandener Baulichkeiten und Anpflanzungen
   (Was ist in welchem Umfang tatsächlich vorhanden ?),

- Bestimmung, welche Baulichkeiten und Anpflanzungen zulässig und daher bewertungsfähig sind,

- Bestimmung der unzulässigen Baulichkeiten und Anpflanzungen,

- Bewertung der zulässigen Baulichkeiten und Anpflanzungen nach den geltenden Ordnungen,

- Vermessung des Pachtgegenstandes vermittels Bandmaß (Feststellung der Größe des Gartens in m².),

4.2. Verantwortung des abgebenden Pächters:

- Vorlage des Pachtvertrages und sämtlicher Baugenehmigungen,

- Vorlage eventuell vorhandener Vereinbarungen mit den Gartennachbarn z.B. bzgl. des Eigentums am Zaun, zu Grenzabständen,
  Überhang, Überwuchs u.a.m.,

- Duldung sämtlicher Prüfungen u.a. auch der Dichtheit der abflusslosen Sammelgrube,

- Abgrenzung der Baulichkeiten und Anpflanzungen vom Inventar (Regenwassersammelbehälter, Komposter, Sandkasten, Spielgeräte u.a.m.).

4.3. Aufgaben des Vereinsvorstandes:

- Bestimmung der Baulichkeiten und Anpflanzungen, die unzulässig sind,

- Durchsetzung der Wegnahme der unzulässigen Baulichkeiten und Anpflanzungen sowie Heilung anderer Mängel,

- Kontrolle der Objektivität der Tätigkeit der Bewerter und der Angaben des abgebenden Pächters,

- Teilnahme am Bewertungstermin und Inaugenscheinnahme der Anpflanzungen und Baulichkeiten, insbesondere der Laube auch von innen,

- Aufbereitung und Dokumentierung streitiger Angelegenheiten und Veranlassung der Entscheidung darüber durch den Verpächter

4.4. Verantwortung des Verpächters (kleingärtnerisch-gemeinnütziger Zwischenpächter)

- Kontrolle des Bewertungsprotokolls, der vorgelegten Baugenehmigungen, der Entschädigungsvereinbarung zwischen abgebenden
  und übernehmenden Pächter

- erforderlichenfalls Kontrolle vor Ort,

- Gewährleistung der Gleichbehandlung der Pächter/Mitglieder im Zusammenhang von Pächterwechseln,

- Abschluss des Pachtvertrages mit dem neuen Pächter nach abschließender Kontrolle des Pächterwechsel insbesondere
  hinsichtlich der Mängelfreiheit des nun zu verpachtenden Gartens,

- erforderlichenfalls Durchsetzung von Wegnahme- und Rückbauverlangen sowie Durchsetzung weiterer Maßnahmen hinsichtlich der
  kleingärtnerischen Nutzung,

- Durchsetzung der Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes vor Neuverpachtung

Nach den hier vorliegenden Erfahrungen gelingt es den Kleingartenvereinen vor Ort in den meisten Fällen schon vor Beendigung des Pachtvertrages durch entsprechende Aufforderungen an den Pächter bestehende Mängel zu heilen. Das gilt insbesondere in den Kleingartenanlagen, in denen sich über einen langen Zeitraum feste Grundsätze dafür herausgebildet haben. Probleme gibt es in den Kleingartenanlagen, in denen über einen längeren Zeitraum Mängel mehr oder weniger bewusst geduldet wurden und/oder Ungleichbehandlungen bei der Durchführung des Pächterwechsels zu verzeichnen waren.

Trotz der damit verbundenen Widerstände und Schwierigkeiten ist der Verpächter gehalten, im Zusammenhang mit dem Pächterwechsel die bestehenden Mängel zu heilen.

Dies gilt umso mehr, da die Gerichte bei bestehendem Pachtvertrag nicht geneigt sind, entsprechenden Klagen stattzugeben. Dies zeigt sich insbesondere bei Klagen auf Vornahme von Handlungen wie Wegnahme von Waldbäumen, Einkürzen von Hecken, Anlegen von Beeten u.a.m.. Bei solchen Klagen muss man damit rechnen, dass diese wegen vermuteter oder tatsächlicher Ungleichbehandlung von Kleingärtnern in der Anlage und/oder Duldung von vg. Missständen über einen langen Zeitraum abgewiesen werden. Das gilt umso mehr, wenn der verklagte Pächter den Garten schon mit den bestehenden Mängeln angepachtet hatte. Das zeigt sich an folgendem Beispiel:

In den Entscheidungsgründen wird im Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 18.7.2001 zum Az. 23 C 167/01 ausgeführt:
" Die Beklagten haben unstreitig die Weiden in den gepachteten Kleingärten nicht gepflanzt. Vielmehr erfolgte die Übergabe der Gärten an beide Beklagten mit den Weiden.
Allein aus der Tatsache, dass die Weiden mit der Pachtsache übergeben wurden, ergibt sich, dass deren Vorhandensein nicht vertragswidrig ist und Beseitigung verlangt werden kann. Selbst dann nicht, wenn die Gartenordnungen, die Vertragsbestandteil der Pachtverträge zwischen den Parteien sind, festschreiben, dass hochwachsende Laub- und Nadelgehölze mit einer Wachshöhe von mehr als 2,5 m in Kleingärten nicht zulässig sind.
Denn der Kläger als Pächter hat den Garten übergeben, wobei ihm die Pflicht oblag, die Pachtsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben (§ 536 BGB).... Es wäre jedoch mindestens treuewidrig, wenn der Kläger die Beseitigung der Weiden verlangt, obwohl er die Pachtsachen mit den Weiden als zum vertrags- gemäßen Gebrauch geeignet überlassen hat und die Gartenordnungen zum Zeitpunkt der Überlassung in Kraft waren.... "
Die Sachlage stellt sich jedoch anders dar, wenn das Pachtverhältnis wirksam beendet ist. In diesem Falle hat der Verpächter das Recht, den Garten von allen Baulichkeiten und Anpflanzungen beräumen zu lassen.
Dieses Recht ergibt sich aus dem § 546 BGB - Rückgabepflicht des Mieters (alt § 556 BGB - Rückgabe der Mietsache) und der dazu existierenden Rechtsprechung.