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Notizen:     Rechtsprechungsübersicht BKleingG BKleingG BGB      Zwischenpächter (Vorstand) soll gesetzeskonformen Vollzug sicherstellen   

Der Kleingarten juristisch gesehen

Grüne Schriftenreihe 207
1. Aktueller Handlungsbedarf zur Vereinssatzung
2. Der Kleingarten – juristisch gesehen
3. Der Zwischenpachtvertrag und seine Umsetzung
4. Aus der Arbeit eines Kreisverbandes am Beispiel des Kreisverbandes der Gartenfreunde Stendal e.V.
5. Kündigung des Unterpachtvertrages durch den Verpächter
6. Kündigung des Zwischenpachtvertrages durch Grundstückseigentümer / Hinterlegung von Pachtzinsen
7. Bericht der Arbeitsgruppen:

Der Kleingarten juristisch gesehen - Zwischenpachtverträge

1.    Ausgangslage
1.1  Städtebauliche und soziale Bedeutung der Kleingärten
1.2. Verfassungsrechtliche Anforderungen an kleingartenrechtliche Regelungen
2.    Kleingartenbegriff
2.2  Kleingartenanlage
2.3  Bauliche Nutzungen im Kleingarten
3.    Abgrenzung der Kleingartenanlagen von anderen Gartenkomplexen
3.1  Erzeugung von Gartenbauprodukten
3.2  Zum Wohnen geeignete Baulichkeiten
3.3 Fehlende Kleingarteneigenschaft
4.   Planungsrechtliche Einordnung der Kleingartenanlage
4.1 Bebauungsplangebiete (§ 30 Abs. 1 BauGB)
4.2 Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)
4.3 Außenbereich (§ 35 BauGB)
4.4 Kleingartenanlagen im Plangebiet
4.5 Kleingärten im Außenbereich
4.6 Kleingartenrechtliche Folgen aus der planungsrechtlichen Einordnung der Kleingartenanlagen
5.   Kleingartenrechtliches Sonderpachtrecht
5.1 Zwischenpachtverträge
5.2 Pachtzins und Nebenleistungen
5.3 Kündigungsschutz

5. Kleingartenrechtliches Sonderpachtrecht

Das pachtrechtliche Regelungssystem des BKleingG ist als Sondergesetz ausgestaltet. Soweit sich aus dem Sonderrecht des BKleingG nichts anderes ergibt, richten sich die vertraglichen Beziehungen zwischen Verpächter und Pächter im Übrigen nach den Vorschriften des BGB über den Pachtvertrag. Kleingartenpachtrechtliche Sonderregelungen enthält das BKleingG insbesondere über

- den Abschluss von Zwischenpachtverträgen (§ 4 Abs. 2 Satz 1 und 2 BKleingG),

- den Pachtzins (§ 5 BKleingG)

- die Kündigung des Kleingartenpachtvertrages durch den Verpächter (§ 8 bis 10 BKleingG).

5.1 Zwischenpachtverträge (Eigentümer=z.B. Gemeinde; Pächter=Kreisvorstand; Zwischenpächter=Vorstand)

(1) Gestufte Pachtverhältnisse

Die Nutzung von Kleingärten erfolgt in der Regel aufgrund gestufter Pachtverhältnisse. Auch mehrfach gestufte Pachtverhältnisse sind in der Praxis üblich und rechtlich zulässig. Das BKleingG trägt dieser Praxis Rechnung, indem es in § 4 Abs. 2 Satz 1 bestimmt, dass die Vorschriften über Kleingartenpachtverträge auch für Zwischenpachtverträge gelten.
Der Begriff „Zwischenpacht“ ist entsprechend dem Schutzzweck des Gesetzes weit auszulegen. Er umfasst alle Vereinbarungen, die eine kleingärtnerische Nutzung im Sinne des § 1 Nr.1 BKleingG zum Gegenstand haben (BGH NJW 1987, 2865).

Der Zwischenpächter (Vorstand) hat eine doppelte Rechtsstellung. Er ist Pächter im Zwischenpachtverhältnis und Verpächter bei Einzelpachtverträgen. Der Zwischenpächter kann sich zur Weiterverpachtung von Kleingartenland eines Beauftragten bedienen. In der Praxis wird häufig so verfahren.

(2) Kleingärtnerische Gemeinnützigkeit

Nach § 4 Abs. 2 Satz 2 BKleingG sind Zwischenpachtverträge nichtig, wenn sie nicht mit der Gemeinde oder einer als kleingärtnerisch gemeinnützig anerkannten Kleingärtnerorganisation (Zwischenpachtprivileg) geschlossen sind. Sie werden aber wirksam, wenn die Gemeinnützigkeit nach Vollzug des Vertrages anerkannt wird (BGH NJW 1987, 2865).

Die Beschränkung des Eigentümers in der Auswahl seines Vertragspartners bei Zwischenpachtverträgen ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, weil sie der sozial-politischen und der städtebaulichen Funktion des Kleingartens dient. Sie soll die sachgerechte Wahrnehmung dieser Aufgaben und den gesetzeskonformen Vollzug sicherstellen. Gemeinnützig anerkannte Kleingärtnerorganisationen bieten eine Gewähr dafür, dass die Aufgaben, die ein Zwischenpächter zu erfüllen hat, sachgerecht und im Interesse der Kleingärtner und des Kleingartenwesens wahrgenommen werden. Das setzt andererseits voraus, dass bestimmte Garantien für die Erfüllung der nur ihnen zugewiesenen Aufgaben gegeben sein müssen. Das Steuerungsinstrument hierfür ist die Verleihung bzw. der Entzug der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit.

Nach § 2 BKleingG wird eine Kleingärtnerorganisation von der zuständigen Landesbehörde als gemeinnützig anerkannt, wenn sie im Vereinsregister eingetragen ist, sich der regelmäßigen Prüfung der Geschäftsführung unterwirft und wenn die Satzung bestimmt, dass die Kleingärtnerorganisation ausschließlich oder überwiegend die Förderung des Kleingartenwesens sowie die fachliche Betreuung ihrer Mitglieder bezweckt, erzielte Einnahmen kleingärtnerischen Zwecken zugeführt werden und bei der Auflösung der Organisation deren Vermögen für kleingärtnerische Zwecke verwendet wird. Liegen diese Voraussetzungen vor, dann hat jede Kleingärtnerorganisation einen Rechtsanspruch, als kleingärtnerisch gemeinnützig anerkannt zu werden; unabhängig davon, ob sie das Zwischenpachtprivileg in Anspruch nimmt oder nicht.

Die Voraussetzungen für den Entzug der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit regelt das BKleingG nicht. Diese ergeben sich aber im Wege des Umkehrschlusses aus den Anerkennungsvoraussetzungen.

Das Verfahren der Anerkennung und des Entzug der kleingärtnerischen Gemeinnützigkeit sowie die Gemeinnützigkeitsaufsicht regeln die Länder.

Im Übrigen tasten die Regelungen über die Zwischenpacht den Wesensgehalt der Vertragsfreiheit nicht an.

Der Eigentümer von Kleingartenland kann Zwischenpachtverträge auch mit der Gemeinde schließen. Im Übrigen bleibt es unbenommen, Einzelpachtverträge abzuschließen. In diesem Fall obliegt dem Eigentümer die Verwaltung der Kleingartenanlage, soweit er diese nicht einer gemeinnützigen Kleingärtnerorganisation übertragen hat. Der Eigentümer ist von Gesetzes wegen verpflichtet, die Verwaltung der Kleingartenanlage einer gemeinnützigen Kleingärtnerorganisation zu übertragen, wenn die ordnungsgemäße Bewirtschaftung oder Nutzung der Kleingärten nicht mehr gewährleistet ist (§ 4 Abs. 3 BKleingG).

5.2 Pachtzins und Nebenleistungen

(1) Pachtobergrenze

Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG darf als Pachtzins höchstens der vierfache Betrag des ortsüblichen Pachtpreises im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau – bezogen auf die gesamte Fläche der Kleingartenanlage – verlangt werden. Dabei sind die auf gemeinschaftliche Einrichtungen, z. B. Wege, Spielflächen, entfallenden Flächen bei der Ermittlung des Pachtzinses für den einzelnen Kleingarten anteilig zu berücksichtigen (§ 5 Abs. 1 Satz 2 BKleingG).

Zu ermitteln ist die ortsübliche Pacht. Das ist der in der betreffenden Gemeinde durchschnittlich gezahlte Pachtzins (§ 5 Abs. 1 Satz 4 BKleingG). Auskünfte über den örtlichen Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau können die für die Anzeige von Landpachtverträgen zuständigen Behörden erteilen. Liegen solche ortsüblichen Pachtpreise nicht vor, so ist der entsprechende Pachtpreis einer vergleichbaren Gemeinde als Bemessungsgrundlage zugrunde zu legen. Vergleichbar sind Gemeinden gleicher Größenordnung und gleicher Wirtschaftsstruktur.

Das BVerfG hat in seiner Entscheidung vom 25. Februar 1998 (NJW – RR 1998,1166) festgestellt, dass die durch die Novelle des BKleingG von 1994 eingeführte Pachtzinsregelung verfassungskonform ist.

Den Vertragsparteien bleibt es selbstverständlich unbenommen, auch Pachtzinsen zu vereinbaren, die unter der gesetzlichen Höchstpacht liegen. Überschreitet dagegen der vereinbarte Pachtzins die gesetzlich zulässige Höchstgrenze, ist die Vereinbarung insoweit nichtig (§ 13 BKleingG). An die Stelle des vereinbarten (überhöhten) Pachtzinses tritt der Höchstpachtzins nach § 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG (BGHZ 108 S. 147, 150). Im Übrigen bleibt der Pachtvertrag in diesen Fällen unverändert.

(2) Zwischenpächterzuschlag

Soweit dem Zwischenpächter im Zusammenhang mit der Verwaltung der Kleingartenanlage ein Aufwand entsteht, kann er diesen dadurch ausgleichen, dass er mit dem Eigentümer als Verpächter der Kleingartenflächen einen Pachtzins unter der gesetzlichen Pachtobergrenzevereinbart, von den Kleingärtnern dagegen den zulässigen Höchstpachtzins verlangt. Ist ein solcher Zwischenpächterzuschlag nicht mehr möglich, weil die Höchstgrenze für die Pacht bereits bei der Zwischenpacht erreicht ist, kann der Zwischenpächter seine Aufwendungen für die Kleingartenanlage nur über Mitgliedsbeiträge bzw. Verwaltungszuschläge finanzieren.

Ist der Pächter (Kleingärtner) aus dem Kleingärtnerverein ausgetreten oder wurde er ausgeschlossen, bleibt er aus der Kleingartenpacht verpflichtet, sich anteilig an den Kosten der Verwaltung, Erhaltung und Bewirtschaftung der Kleingartenanlage zu beteiligen. Soweit die Verpachtung an die Mitgliedschaft im Kleingärtnerverein geknüpft ist, ist durch den Austritt oder den Ausschluss aus dem Verein die Geschäftsgrundlage für die Verpachtung gestört und der Einzelpachtvertrag ist entsprechend der veränderten Geschäftsgrundlage anzupassen. Diese Anpassung erfolgt durch die Heranziehung zu einem Verwaltungszuschlag.

Im Übrigen ergibt sich die Verpflichtung zur Zahlung des Verwaltungszuschlags als vertragliche Nebenverpflichtung aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Nach der Auffassung des OLG Hamm kann der Verpächter (Zwischenpächter) Verwaltungszuschläge nur aufgrund besonderer Vereinbarungen verlangen (OLG Hamm NJW – RR 2004, 298 f.). Die Begründung dieser Entscheidung überzeugt nicht. Das Gericht verkennt, dass eine Gartenparzelle nur dann als Kleingarten mit den sich daraus ergebenden Rechtsfolgen zu qualifizieren ist, wenn sie in einer Anlage mit gemeinschaftlichen Einrichtungen liegt. Die mit der Verwaltung verbundenen Kosten dienen der Sicherstellung des ordnungsgemäßen Betriebs der Kleingartenanlage und damit gleichzeitig der Erhaltung der Kleingarteneigenschaft der Gartenparzelle. Insofern ist der Verwaltungszuschlag eine sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben ergebende Nebenverpflichtung des Pächters (Kleingärtners) im Einzelpachtverhältnis.

Dennoch empfiehlt es sich, im Pachtvertrag – gegebenenfalls auch in der Gartenordnung, sofern sie Vertragsbestandteil ist – eine Bestimmung aufzunehmen, dass jeder Kleingärtner verpflichtet ist, sich an den Kosten der Verwaltung zu beteiligen und dass die Beteiligung entweder über den Mitgliedsbeitrag oder einen besonderen Verwaltungszuschlag erfolgt.

5.3 Kündigungsschutz

Das BKleingG regelt abschließend die Kündigung durch den Verpächter. Im Unterschied zu den Kündigungsmöglichkeiten des Pächters, die frei vereinbart werden können, schränkt das BKleingG die Kündigungsmöglichkeiten des Verpächters ein. Der Verpächter kann entsprechend den Vorschriften der §§ 8 bis 10 BKleingG den Kleingartenpachtvertrag nur aus den dort genannten Gründen kündigen. Die Kündigungsmöglichkeiten des Verpächters sind zum Nachteil des Pächters nicht abdingbar (§ 13 BKleingG). Das hat zur Folge, dass eine Kündigung aus einem anderen als dem im BKleingG genannten Grunde nicht wirksam ist. Dieser Kündigungsschutz kann auch – hinsichtlich des Kleingärtners – nicht dadurch unterlaufen werden, das Mitgliedschaft in der Kleingärtnerorganisation und Nutzung des Kleingartens vertraglich untrennbar miteinander gekoppelt sind, mit der Folge, dass das Erlöschen der Mitgliedschaft den Verlust des Nutzungsrechts automatisch bewirkt. Denn das würde eine Zwangsmitgliedschaft begründen, die verfassungsrechtlich nicht vertretbar ist.

Das BKleingG unterscheidet zwischen der fristlosen und der ordentlichen Kündigung. Die fristlose Kündigung ist nur in zwei Fällen zulässig; und zwar bei Zahlungsverzug des Pächters nach erfolgloser Mahnung sowie bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Pächters oder von ihm auf derParzelle geduldeten Personen, wenn dadurch der Frieden in der Kleingartengemeinschaft so nachhaltig gestört ist, dass dem Verpächter eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Die ordentliche Kündigung regelt § 9 BKleingG. Im Einzelnen nennt § 9 Abs. 1 BKleingG folgende Kündigungsgründe: Nicht unerhebliche Pflichtverletzungen, Neuordnung der Kleingartenanlage, Eigenbedarfskündigung, andere wirtschaftliche Verwertung, Planverwirklichung.

Die ordentliche Kündigung ist im Regelfall nur zum 30. November eines Jahres zulässig. Soweit sie auf Bewirtschaftungsmängel oder ähnliche Pflichtverletzungen gestützt wird, kann sie am dritten Werktag im August desselben Jahres ausgesprochen werden. In den anderen Kündigungsfällen hat sie bis zum dritten Werktag im Februar zu erfolgen. In den Fällen der Kündigung zur Durchsetzung öffentlicher Interessen (Kündigung zum Zwecke der Realisierung des Bebauungsplans und anderer Planungsakte) kann mit einer Frist von zwei Monaten zum Ende jeden Monats gekündigt werden; jedoch nur dann, wenn dringende Gründe die vorzeitige Inanspruchnahme der kleingärtnerisch genutzten Fläche erfordern.

Grundsätzlich gelten für die Kündigung der Zwischenpachtverträge durch den Verpächter die in den §§ 8 und 9 BKleingG genannten Kündigungsgründe. Da die Fassung der dort geregelten Kündigungsmöglichkeiten nicht in jedem Fall den Besonderheiten des Zwischenpachtvertrages gerecht wird, räumt das Gesetz in § 10 Abs. 1 dem Verpächter gegenüber dem Zwischenpächter ein Kündigungsrecht ein, wenn dieser Pflichtverletzungen der Kleingärtner duldet (Nr. 1) oder wenn dem Zwischenpächter die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit entzogen wird (Nr. 2). Gleichzeitig wird klargestellt, dass Teilkündigungen möglich sind und dass bei Teilkündigungen einer Anlage der Zwischenpachtvertrag auf den übrigen Teil der Kleingartenanlage beschränkt wird.

Nach § 10 Abs. 3 BKleingG tritt der Verpächter in die Verträge des Zwischenpächters mit den Kleingärtnern ein, wenn der Zwischenpachtvertrag wegen Duldung von Pflichtverletzungen der Kleingärtner beendet wird. Diese Regelung gilt auch bei mehrfach gestuften Pachtverhältnissen. Der kündigende Verpächter wird jeweils Verpächter auf der nächsten niedrigen Pachtstufe.