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Notizen:   Rechtsprechungsübersicht BKleingG BKleingG BGB     Der Zwischenpächter einer Kleingartenanlage hat im Wesentlichen zwei Hauptpflichten zu erfüllen.  Zum einen hat er dem Grundstückseigentümer den vereinbarten, höchstens jedoch den gesetzlich zulässigen Höchstpachtzins für die Fläche der Kleingartenanlage zu zahlen.  Die zweite Hauptpflicht des Zwischenpächters besteht in der (Durchsetzung der) vertragsgemäßen, d.h. der kleingärtnerischen Nutzung.         

Der Zwischenpachtvertrag und seine Umsetzung

Grüne Schriftenreihe 207
1. Aktueller Handlungsbedarf zur Vereinssatzung
2. Der Kleingarten – juristisch gesehen
3. Der Zwischenpachtvertrag und seine Umsetzung
4. Aus der Arbeit eines Kreisverbandes am Beispiel des Kreisverbandes der Gartenfreunde Stendal e.V.
5. Kündigung des Unterpachtvertrages durch den Verpächter
6. Kündigung des Zwischenpachtvertrages durch Grundstückseigentümer / Hinterlegung von Pachtzinsen
7. Bericht der Arbeitsgruppen:

Der Zwischenpachtvertrag  uns seine Umsetzung

I. Rechte und Pflichten aus Zwischenpachtverträgen über Kleingartenanlagen
   • Allgemeines
   • Hauptpflichten und -rechte des Grundstückseigentümers
   • Hauptpflichten und -rechte des Zwischenpächters
   • Vertragliche und gesetzliche Nebenpflichten
II. Die Verwaltung des Zwischenpachtvertrages sowie der Unterpachtverträge
   • Anbahnung und Abschluss des Vertrages
   • Aufgaben gegenüber dem Grundstückseigentümer
   • Aufgaben gegenüber dem (Unter-)Pächter (Schadensersatzansprüche gegenüber dem Zwischenpächter,Vorstand)
   • Aufgaben bei der Vertragsdurchführung
   • Aufgaben bei Beendigung und Abwicklung des Pachtverhältnisses
III. Organisatorische Fragen
   • Auswahl des Zwischenpächters
   • Ein- oder mehrfach gestuftes Pachtverhältnis?

I. Rechte und Pflichten aus Zwischenpachtverträgen über Kleingartenanlagen

• Allgemeines

Der § 4 Abs. 1 des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) bestimmt, dass für Kleingartenpachtverhältnisse die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Pacht gelten, soweit sich aus dem BKleingG nicht anderes ergibt. Nach Abs. 2 der genannten Vorschrift gelten die Bestimmungen über Kleingartenpachtverträge auch hier, soweit das BKleingG keine abweichenden Regelungen trifft, auch für die Pacht von Grundstücken zu dem Zweck, sie aufgrund einzelner Zwischenpachtverträge weiter zu verpachten. Bei letztgenanntem Vertragstyp handelt es sich um den Zwischenpachtvertrag.
Das Rechtsinstitut des Zwischenpachtvertrages bedeutet also, dass der Grundstückseigentümer nicht mit dem jeweiligen unmittelbaren Nutzer vertragliche Beziehungen eingeht, sondern dass Kleingärtnerorganisationen (Vereine oder Verbände), die über die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit verfügen müssen, größere Flächen vom Grundstückseigentümer anpachten, mit dem Ziel, sie an einzelne Kleingärtner weiterzuverpachten. Das Rechtsinstitut der Zwischenpacht entspricht sowohl dem Interesse des Grundstückseigentümers, nicht eine Vielzahl von
Vertragspartnern zu haben, deren Zusammenwirken bei der Bewirtschaftung der Anlage er dann selbst koordinieren müsste, gleichzeitig entspricht es dem Interesse der Kleingärtner selbst, da nicht jeder einzelne Unterpächter dem Grundstückseigentümer gegenübersteht, sondern eine Organisation mit in der Regel erfahrenen und geschulten Funktionsträgern.

Bei Kleingartenzwischenpachtverträgen handelt es sich um gegenseitige Verträge; d.h. beide Seiten sind aus den Vereinbarungen sowohl berechtigt als auch verpflichtet. Hierbei stehen sich in der Regel die Pflicht auf der einen und das Recht auf der anderen Seite gegenüber. Vereinfacht gesagt ist der eine Vertragsteil berechtigt, die jeweilige Leistung zu verlangen, zu der der andere Vertragsteil verpflichtet ist. Insofern müssen die gegenseitigen Rechte und Pflichten immer im Zusammenhang gesehen werden.

• Hauptpflichten und -rechte des Grundstückseigentümers

Der Grundstückseigentümer ist zunächst gemäß § 4 Abs. 1 und 2 BKleingG i.V.m. § 581 Abs. 2 und § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, dem Zwischenpächter den Gebrauch der Pachtsache und die Fruchtziehung während der Pachtzeit zu gewähren. In diesem Zusammenhang hat der Verpächter das ihm gehörende Land dem Zwischenpächter in einem zum vertragsgemäßen Brauch geeigneten Zustand zu überlassen und es während der Pachtzeit in diesem Zustand zu erhalten. Gerade letzte Verpflichtung des Grundstückseigentümers ist jedoch im Kontext mit der Verpflichtung des Zwischenpächters zur vertragsgemäßen Bewirtschaftung zu sehen. Dies bedeutet, dass die Bewirtschaftung der Pachtsache an sich im Verantwortungsbereich des Zwischenpächters bzw. der Unterpächter liegt. Dies betrifft damit auch weite Teile der Erhaltungspflicht in Bezug auf das Grundstück.
Die Erhaltungspflicht des Verpächters ist jedoch auch nicht völlig bedeutungslos, denn sie kann z. B. im Zusammenhang mit gewissen Naturereignissen, wie etwa der so genannten Jahrhundertflut im Sommer 2002, durchaus Bedeutung erlangen. Hauptpflicht des Verpächters ist es also zusammengefasst, dem Zwischenpächter das Grundstück so zu überlassen, dass es dieser zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung weiter verpachten kann und es, soweit nicht die direkte Bewirtschaftung davon betroffen ist, in diesem Zustand zu erhalten, gegebenenfalls den verpachtungsfähigen Zustand wieder herzustellen.

Der Grundstückseigentümer ist andererseits berechtigt, vom Zwischenpächter den vereinbarten bzw. höchst zulässigen Pachtzins für die Kleingartenanlage sowie die vertragsgemäße Nutzung als Kleingarten oder Kleingartenanlage zu verlangen. Diese Rechte korrespondieren, wie oben ausgeführt, mit den entsprechenden Hauptverpflichtungen des Zwischenpächters.

• Hauptpflichten und -rechte des Zwischenpächters

Der Zwischenpächter einer Kleingartenanlage hat im Wesentlichen zwei Hauptpflichten zu erfüllen. Zum einen hat er dem Grundstückseigentümer den vereinbarten, höchstens jedoch den gesetzlich zulässigen Höchstpachtzins für die Fläche der Kleingartenanlage zu zahlen. Diese Verpflichtung ist insofern in ihrer juristischen Ausgestaltung bemerkenswert, als dass der Gesetzgeber die Sozialbindung des Eigentums aus Artikel 14 Grundgesetz im BKleingG dergestalt ausgefüllt hat, dass für Kleingärten im Sinne des BKleingG eine gesetzliche Höchstpacht besteht. Diese beträgt, wie allgemein bekannt sein dürfte, das Vierfache des ortsüblichen Pachtzinses im erwerbsmäßigen Obstund Gemüseanbau. Hervorzuheben ist daneben die Bestimmung des § 13 BKleingG, wonach Vereinbarungen, die zum Nachteile des Pächters vom 2. Abschnitt des BKleingG abweichen, nichtig, also vor dem Gesetz nicht existent sind. Dies bedeutet, dass sich ein Grundstückseigentümer, etwa bei einer Änderung des ortsüblichen Pachtzinses im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau „nach unten“ nicht auf die vertragliche Vereinbarung des höheren Pachtzinses berufen kann. Es besteht vielmehr lediglich die Verpflichtung des Zwischenpächters, den gesetzlich höchst zulässigen Pachtzins zu zahlen. Einzelheiten hierzu sind im § 5 Abs. 3 BKleingG geregelt.

Die zweite Hauptpflicht des Zwischenpächters besteht in der (Durchsetzung der) vertragsgemäßen, d.h. der kleingärtnerischen Nutzung. Auf die aktuellen Probleme bzw. Besonderheiten des Problems der kleingärtnerischen Nutzung sowie der anderen Tatbestandsmerkmale eines Kleingarten nach dem BKleingG wird auf den Beitrag von Dr. Mainczyk verwiesen.

Das Hauptrecht des Zwischenpächters besteht, wie mehrfach erwähnt, als Gegenstück zur Hauptpflicht des Verpächters in der Überlassung des jeweiligen Grundstückes zur kleingärtnerischen Nutzung und in dem beschriebenen Umfang zur Erhaltung des Grundstückes in vertragsgemäßem Zustand.

• Vertragliche und gesetzliche Nebenpflichten

Neben den erwähnten Hauptpflichten von Grundstückseigentümer und Zwischenpächter bestehen in der Regel sowohl vertragliche als auch gesetzliche Nebenpflichten. Vertragliche Nebenpflichten können u.a. die vereinbarte Übernahme von Verkehrssicherungspflichten oder ähnlichem sein. Gesetzliche Nebenpflichten resultieren insbesondere aus den Bestimmungen der §§ 241, 242 BGB. Nach diesen Bestimmungen ist der Vertragspartner verpflichtet, den Vertrag so zu erfüllen, wie es dem Vertragszweck entspricht. Er hat sich auch und insbesondere jeglicher Handlungen zu enthalten, die dem vereinbarten Vertragszweck zuwider laufen bzw. dem anderen Vertragspartner einen vermeidbaren Schaden zufügen.

(Auf bestimmte solcher Nebenpflichten soll im folgenden Abschnitt III näher eingegangen werden.)

II. Die Verwaltung des Zwischenpachtvertrages sowie der Unterpachtverträge

• Anbahnung und Abschluss des Vertrages

• Aufgaben gegenüber dem Grundstückseigentümer

Bei den Verhandlungen über den Vertrag sowie dem Abschluss desselben haftet der Zwischenpächter dem Grundstückseigentümer zunächst für Zusagen im Rahmen der Vertragsverhandlungen. Dies kann zum Einen die Zusage einer entsprechenden Nutzung – in diesem Fall also der kleingärtnerischen Nutzung – betreffen, ferner die Zusage, dass die Kleingärtnerorganisation überhaupt rechtlich in der Lage ist, derartige Verträge abzuschließen (Sie muss also über die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit verfügen). Verpflichtend ist ferner die Zusage des Zwischenpächters, dass die tatsächliche Möglichkeit der Vertragserfüllung besteht; wie etwa das Vorhandensein von potentiellen Unterpächtern, die Zahlungsfähigkeit des Zwischenpächters sowie in Bezug auf sonstige Verpflichtungen, etwa die Übernahme von Verkehrssicherungs- oder Reinigungsverpflichtungen.

Bedeutend ist auch die Frage der Dauer des Vertrages. Hier z. B. die Frage, ob ein befristeter Vertrag geschlossen wird, der während der Vertragslaufzeit nur außerordentlich gekündigt werden kann. Sollte dies der Fall sein, wäre für den Zwischenpächter zu prüfen, ob er überhaupt in der Lage ist, mit potentiellen Unterpächtern die Fläche während der gesamten Vertragslaufzeit zu bewirtschaften.

Die Nichterfüllung solcher Zusagen während der Vertragsanbahnung bzw. bei Vertragsschluss kann u.U. bereits eine Haftung gegenüber dem Verpächter auslösen; nämlich dann, wenn er auf diese Zusagen vertrauen konnte und ihm durch die Nichteinhaltung ein Schaden entsteht.

• Aufgaben gegenüber dem (Unter-)Pächter

Die Kleingärtnerorganisation übernimmt in diesem Vertragsverhältnis die Verpflichtungen eines Verpächters. Auch hier sind im Vorfeld bereits bestimmte Fragen zu prüfen bzw. zu beachten.

Zunächst muss der Zwischenpächter überhaupt in der Lage sein, über die Pachtsache zu verfügen. In der Regel heißt dies, dass das alte Pachtverhältnis beendet sein muss oder aber zumindest der Beendigungstermin feststehen muss. Auch muss gewährleistet sein, dass die Pachtsache zu Pachtbeginn zur Verfügung steht und ordnungsgemäß genutzt werden kann.

Von erheblicher Bedeutung ist auch der Umstand, dass der Zwischenpächter im Vorfeld des Vertragsschlusses keine Zusagen machen darf, die gegen zwingend anzuwendendes Recht verstoßen. Der Zwischenpächter kann also nicht etwa dem Pächter zusagen, dass gesetzwidrige Wald- und
Parkbäume auf der Parzelle verbleiben können und dann während des bestehenden Pachtverhältnisses deren Beseitigung verlangen. Zwar ist die Beseitigung u.U. durchsetzbar, jedoch kann der Zwischenpächter sich hier gegenüber dem Pächter u.U. schadensersatzpflichtig machen, wenn dieser nämlich behauptet, die Parzelle bei Kenntnis der Beseitigungspflicht nicht übernommen zu haben oder aber dass er bei Kenntnis auf eine Beseitigung durch den Vorpächter gedrungen hätte.

Wenn geregelt ist, dass die Wertermittlung über den Zwischenpächter veranlasst wird, können sich auch bestimmte Verpflichtungen des Zwischenpächters aus der Wertermittlung schon gegenüber dem neuen Pächter ergeben, nämlich in Bezug auf Inhalt und Richtigkeit der Wertermittlung.

Ein wesentlicher Komplex ist auch, dass der Zwischenpächter bei Abschluss der Unterpachtverträge darauf achten muss, dass der Inhalt dieser Verträge mit dem des Zwischenpachtvertrages in Übereinstimmung steht. Dies beginnt bereits mit der Laufzeit des Vertrages. So kann es u.U. zu Problemen führen, wenn mit dem Verpächter ein befristeter Zwischenpachtvertrag geschlossen wurde, die Unterpächter jedoch unbefristete Verträge erhalten haben.

Wenn nun der Zwischenpachtvertrag mit dem Grundstückseigentümer durch Zeitablauf endet, verlieren auch die Unterpachtverträge ihre Rechtsgrundlage. Sind diese jedoch unbefristet geschlossen und verfügt der Zwischenpächter nicht über Kündigungsgründe oder hat die Beendigung
der Unterpachtverträge bei Beendigung des Zwischenpachtvertrages vereinbart, könnten die Unterpächter, die z.B. im Vertrauen auf einen unbefristeten Vertrag bestimmte Investitionen getätigt haben, Schadensersatzansprüche gegenüber dem Zwischenpächter geltend machen.

Ganz entscheidend sind auch Vereinbarungen über die Rückgabe der Pachtsache nach Beendigung des Pachtverhältnisses. Ist z.B. im Zwischenpachtvertrag mit dem Grundstückseigentümer vereinbart, dass die Sache beräumt zurückgegeben werden muss, sollte eine solche Formulierung in jedem Falle auch in die Unterpachtverträge aufgenommen werden. Erfolgt dies nicht und enthalten die Unterpachtverträge etwa eine Klausel, wonach die Pachtsache in einem Zustand vertragsgemäßer Bewirtschaftung zurückgegeben werden muss, verbleibt die Last der Beräumung bei Beendigung des Unterpachtvertrages beim Zwischenpächter, da die einzelnen Kleingärtner eben nicht verpflichtet sind, ihre Anpflanzungen und Baulichkeiten zu entfernen. Dies kann zu einer erheblichen materiellen Belastung des Zwischenpächters bis hin zu dessen Zahlungsfähigkeit und gegebenenfalls Insolvenz führen.

• Aufgaben bei der Vertragsdurchführung

- Verpflichtungen gegenüber dem Grundstückseigentümer

Gegenüber dem Grundstückseigentümer obliegen der Kleingärtnerorganisation zunächst die Hauptpflichten des Pächters aus dem Pachtvertrag; nämlich die vertragsgemäße – hier also die kleingärtnerische – Nutzung und die Zahlung der vereinbarten Pacht sowie der sonstigen finanziellen Nebenleistungen. Für die Erfüllung dieser Verpflichtungen haftet die Kleingärtnerorganisation als Zwischenpächter direkt und mit ihrem Vermögen gegenüber dem Grundstückseigentümer und dies unabhängig davon, ob sie die entsprechenden Beträge von ihren Unterpächtern erhalten hat.

Dies sollte in jedem Falle zum Anlass genommen werden, ein solches Zahlungsregime einzuführen, dass die Fälligkeit der Zahlungen gestaffelt wird; d.h. die entsprechenden Zahlungen der Unterpächter (Pacht und übergewälzte öffentlich rechtliche Lasten) so rechtzeitig beim Zwischenpächter eingehen, dass dieser fristgerecht Zahlungen an den Verpächter leisten kann.

Empfehlenswert sind hier Vorläufe von ein bis zwei Monaten, damit auch ein eventuell notwendiges (außergerichtliches) Mahnverfahren noch erfolgreich durchgeführt werden kann. Erfolgt dies nicht, kann es passieren, dass der Zwischenpächter mit seinen Leistungen, die er an den Verpächter
zu erbringen hat, ganz oder teilweise in Vorleistung gehen muss, was zu erheblichen finanziellen Belastungen beim Zwischenpächter führen kann.

Der Zwischenpächter haftet jedoch auch für die Erfüllung weiterer, sich in aller Regel aus dem jeweiligen Zwischenpachtvertrag ergebenden, Verpflichtungen. Dies kann zunächst, wie in vielen Zwischenpachtverträgen vereinbart, die Erhaltung der Pachtsache in einem bestimmten Umfang
sein. Enthalten Zwischenpachtverträge etwa Klauseln, dass der Zwischenpächter für die Erhaltung der gesamten Pachtsache verantwortlich ist, kann dies u.U. bedeuten, dass er auch für die Pflege und im Extremfall auch für die Beseitigung und Entsorgung von Bäumen verantwortlich ist, die bereits zu Beginn des Pachtverhältnisses auf der Pachtsache, etwa auf Gemeinschaftseinrichtungen der Kleingartenanlage, vorhanden waren.

Der Zwischenpächter ist auch für die Einhaltung solcher Verpflichtungen gegenüber dem Verpächter verantwortlich, die dieser gegenüber dem Dritten hat, wenn er sie mit dem Pachtvertrag übernommen hat. Dies betrifft insbesondere Fragen der Verkehrssicherungspflicht in Bezug auf anliegende Gründstücke, Straßen, Gehwege etc. In diese Kategorie fallen ferner eventuell vom Zwischenpächter übernommene Verpflichtungen zur Reinigung anliegender Straßen und Gehwege, zur Durchführung des Winterdienstes etc.

Letztlich ist die Kleingärtnerorganisation aus den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen heraus verpflichtet, nach ihren Möglichkeiten Schäden von der Pachtsache abzuwenden. Dies betrifft zum einen das Handeln der Unterpächter, so haftet im Verhältnis zum Grundstückseigentümer der Zwischenpächter für eventuelle Verunreinigungen oder Kontaminierungen des Grund und Bodens durch die Unterpächter. Ferner ergibt sich aus den allgemeinen Schadensverhütungspflichten eine Verpflichtung des Zwischenpächters, den Grundstückseigentümer unverzüglich von Schäden oder Beeinträchtigungen der Pachtsache, die durch Dritte verursacht worden, zu informieren. Gegebenenfalls kann auch eine Verpflichtung zur unverzüglichen Gefahrenabwehr bestehen.

- Verpflichtungen gegenüber dem (Unter-)Pächter

Auch hier haftet der Zwischenpächter zunächst für die Hauptpflicht aus dem Vertrag; nämlich die Pachtsache (den Kleingarten) dem Unterpächter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und ihn während der Pachtzeit auch in diesem Zustand zu erhalten.
Dies bedeutet für die Kleingärtnerorganisation als Zwischenpächter zunächst, dass sie auch gegenüber dem Grundstückseigentümer die diesbezüglichen Rechte wahrnehmen muss, da sie sich sonst im Verhältnis zum Unterpächter schadensersatzpflichtig wegen Nichterfüllung des Vertrages machen kann.

Nach wie vor bestehen häufig Bestrebungen von Grundstückseigentümern, die kleingärtnerisch genutzte Fläche zu veräußern, um möglichst schnell eine höhere Rendite zu erzielen, als dies bei den Pachtzinseinnahmen nach dem Bundeskleingartengesetz möglich ist. In vielen Fällen gelingt es dem Grundstückseigentümer jedoch nicht, einen potenziellen Erwerber zu finden, der einen (nach seiner Auffassung) angemessenen Kaufpreis zahlt. Häufig wird in diesem Zusammenhang dann entweder den Kleingärtnerorganisationen oder aber den einzelnen Kleingärtnern die Fläche zum Erwerb angeboten.  Ein Erwerb durch den Kleingärtnerverein bzw. den regionalen Verband ist gesetzlich möglich, er kann unter Umständen sogar im Interesse des Vereines bzw. des Verbandes liegen; nämlich wenn es gelingt, hierdurch die Anlage langfristig zu sichern. Problematisch ist in solchen Fällen jedoch in aller Regel die Finanzierung des Erwerbes. Die Gewährung von Krediten kommt in aller Regel nicht in Frage, da die Banken nicht bereit sind, bei den niedrigen Pachtzinseinnahmen das Grundstück als Sicherheit für den Kredit anzusehen. Insofern muss das Geld in der Regel von den Mitgliedern des Vereines, den einzelnen Unterpächtern aufgebracht werden. Hierfür existieren grundsätzlich zwei Möglichkeiten. Diese sind, dass der erforderliche Kaufpreis über eine Umlage von den einzelnen Vereinsmitgliedern gezahlt wird. Dies bedeutet jedoch auch, dass mit der Zahlung der Umlage der entsprechende Betrag in das Vereinsvermögen über geht und bei Ausscheiden des Unterpächters aus dem Verein keine Rückzahlung erfolgen darf. Insofern lassen sich derartige Umlagen in der Praxis nur schwer umsetzen. Diese Problematik kann zunächst dadurch gelöst werden, dass die Finanzierung nicht über Umlagen sondern über die Gewährung von Darlehen der Vereinsmitglieder an den Verein erfolgt. Auch dies bringt jedoch die Problematik mit sich, dass diese Darlehen grundsätzlich bei Ausscheiden des Unterpächters bzw. des Mitgliedes aus dem Verein rückzahlbar sind. Hier kann es in den Fällen, in denen bei Ausscheiden des Mitglieds kein Nachfolger vorhanden ist, der in die bestehende Darlehensverpflichtung eintritt, zu Zahlungsschwierigkeiten des Vereines kommen, da dieser in der Regel nicht in der Lage sein wird, Rücklagen für die Rückzahlung der Darlehen aufzubringen. Insofern sollte in jedem Falle vor dem beabsichtigten Erwerb kleingärtnerisch genutzten Landes rechtliche Beratung gesucht werden.

Rechtlich unzulässig ist die Veräußerung einzelner Kleingartenparzellen an den jeweiligen Nutzer. Nach entsprechender Rechtssprechung des Oberlandesgerichtes Naumburg, bestätigt durch den Bundesgerichtshof sowie auch andere Gerichte (Landgericht Halle, Landgericht Berlin) stellt die
Veräußerung einzelner Parzellen an den jeweiligen Unterpächter eine Umgehung der Kündigungsbestimmungen des Bundeskleingartengesetztes dar, da mit der Veräußerung an den Unterpächter aus dem Kleingarten ein Eigentümergarten wird, der gem. § 1 Abs. 2 Ziffer 1 Bundeskleingartengesetz
nicht unter den Geltungsbereich des BkleingG fällt. Hier ist es eine dringende Aufgabe der Kleingärtnerorganisation auf regionaler Ebene, derartige
Verkaufsaktivitäten von Grundstückseigentümern rechtzeitig zu erkennen und unter Zuhilfenahme anwaltlicher Beratung diese Bestrebungen zu unterbinden. Gegebenenfalls kann und muss dies auch unter Zuhilfenahme von Gerichten; etwa auf dem Wege des einstweiligen Rechtsschutzes durch einstweilige Verfügungen erfolgen. Erfolgt dies nicht, hat dies in nahezu allen bekannten Fällen den Verlust der betreffenden Kleingartenanlage zufolge.

Eine wesentliche Verpflichtung gegenüber dem Unterpächter ist es auch, diesem die vertragsgemäße – also kleingärtnerische – Nutzung zu ermöglichen. Dies zum Einen indem ihm die Pachtsache in einem entsprechenden Zustand zur Verfügung gestellt wird, andererseits sollte diese Verpflichtung auch so verstanden werden, dass der Zwischenpächter den Kleingärtner fachlich in die Lage versetzt, eine entsprechende Nutzung durchzuführen, indem er ihm Hilfestellung und Anleitung bietet.

Nicht zuletzt ist auch die Kontrolle der vertragsgemäßen – also kleingärtnerischen – Nutzung in der Gesamtanlage eine Verpflichtung, die dem Zwischenpächter gegenüber dem einzelnen Unterpächter obliegt. Vernachlässigt eine Kleingärtnerorganisation als Zwischenpächter nämlich diese Verpflichtung aus dem Pachtvertrag, kann dies im Extremfall zur Kündigung des gesamten Zwischenpachtvertrages durch den Verpächter führen. Dies hätte in vielen Fällen eine entschädigungslose Beräumung der einzelnen Kleingartenparzellen durch die jeweiligen Pächter zur Folge. Problematisch könnte dies jedoch für die diejenigen Kleingärtner werden, die sich während der Laufzeit ihrer jeweiligen Unterpachtverträge nichts zu schulden kommen ließen. Gerade diesen vertragstreuen Kleingärtnern entstünde durch die erzwungene Aufgabe des Kleingartens ein Schaden in Höhe des Verkehrswertes der Anpflanzungen und Baulichkeiten zuzüglich der Beräumungskosten für dieselben. Wenn nunmehr nachgewiesen werden könnte, dass die Verpächterkündigung aufgrund mangelhafter Kontrolltätigkeit des Zwischenpächters erforderlich war, können sich Schadensersatzansprüche der vertragstreuen Kleingärtner gegenüber dem Zwischenpächter ergeben.

In dieser Hinsicht haben sich in letzter Zeit folgende Probleme ergeben:

In einigen Bundesländern wurden die Landesbauordnungen der Gestalt geändert, dass die Errichtung von Gartenlauben in Kleingartenanlagen nach dem Bundeskleingartengesetz genehmigungs bzw. verfahrensfrei gestellt wurde. Dies bedeutet, dass nicht mehr die untere Baugenehmigungsbehörde
sondern die Kleingärtnervereine und –verbände für die Bautätigkeit in der Kleingartenanlage verantwortlich sind. Gerade in Fällen, in denen dieses von den regionalen Organisationen auf die Vereine delegiert wurde, zeigt sich häufig der Umstand, dass die Vertreter des Vereines aus mangelnder Auseinandersetzungsbereitschaft, falsch verstandener Großzügigkeit oder anderen Gründen Genehmigungen aussprechen, die nicht dem Bundeskleingartengesetz entsprechen. In diesem Zusammenhang erlangt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm Bedeutung, nach der bei wesentlichen baulichen Veränderungen an bestandsgeschützten Gartenlauben der Bestandsschutz für die gesamte Gartenlaube in Wegfall gerät und der Rückbau auf 24 m² und, wo dies nicht möglich ist, der Totalabriss verlangt werden kann. Hier ist dringend an die regionalen Kleingärtnerorganisationen zu appellieren, sich die Bautätigkeit in den Kleingartenanlage nicht „aus den Händen nehmen“ zu lassen, um Schaden vom Kleingartenwesen in ihrer Region abzuwenden.

Auch gegenüber den einzelnen Unterpächtern besteht eine Verpflichtung des Zwischenpächters zur Abwehr von Schäden in Bezug auf die einzelnen Kleingärten. Das kann unter Umständen die Abwehr von Störungen aus Nachbargrundstücken, aber auch von Gartennachbarn sein. So kann sich in bestimmten Einzelfällen durchaus eine Verpflichtung des Zwischenpächters ergeben, Gartennachbarn, die aufgrund vertragswidrigen Verhaltens störenden Einfluss auf andere Gärten haben, im Rahmen der Gartenordnung, des BKleingG sowie anderer Regelungen zur Verantwortung zu ziehen. Erfolgt dies nicht, kann dies wiederum u.U. Schadensersatzverpflichtungen auf Seiten des Zwischenpächters auslösen.

• Aufgaben bei Beendigung und Abwicklung des Pachtverhältnisses

- Verpflichtungen gegenüber dem Verpächter

Erfordert es die Situation, dass der Zwischenpachtvertrag von der Kleingärtnerorganisation gekündigt werden muss, sind zunächst Kündigungsmöglichkeiten und –fristen zu prüfen, da der Zwischenpächter dem Grundstückseigentümer die vertraglichen Leistungen bis zu einer wirksamen Beendigung des Zwischenpachtvertrages schuldet. Dies betrifft sowohl die Zahlung des vereinbarten Entgeltes (der Pacht) aber auch die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Pachtsache. Eine ganz entscheidende Verpflichtung des Zwischenpächters gegenüber dem Grundstückseigentümer ist die Rückgabe der Pachtsache in dem vertraglich vereinbarten Zustand. Enthält der Zwischenpachtvertrag keine Regelung über die Rückgabe der Pachtsache bzw. ist eine Rückgabe frei von fremdem Eigentum vorgesehen, muss die Pachtsache in beräumtem Zustand, also ohne die von den Kleingärtnern eingebrachten Anpflanzungen, Baulichkeiten und sonstigen Anlagen zurückgegeben werden. Hier ist, wie bereits an anderer Stelle angesprochen, entscheidend, dass entsprechende Verpflichtungen auch in den Unterpachtverträgen enthalten sein müssen. Ist dies nicht der Fall, kann dies dazu führen, dass der Zwischenpächter gegenüber dem Grundstückseigentümer zur Totalberäumung verpflichtet ist, diese Verpflichtung aber nicht an die einzelnen Unterpächter weitergeben kann und somit aus eigenen Mitteln hierfür einstehen muss. In bestimmten Fällen, insbesondere bei zeitlich befristeten Zwischenpachtverträgen, kann auch die Frage des Zeitpunktes der Rückgabe eine Rolle spielen. Hier sollte darauf geachtet werden, dass auch die Unterpachtverträge so rechtzeitig beendet werden können, dass der Zwischenpächter überhaupt in die Lage versetzt wird, die Pachtsache fristgemäß an den Verpächter zurückzugeben.

Für den Fall, dass der Zwischenpächter nicht in der Lage ist, die Pachtsache ordnungsgemäß bzw. rechtzeitig an den Grundstückseigentümer zurückzugeben, haftet er dem Verpächter für einen eventuell daraus entstehenden Schaden. Dies kann zum Einen die Weiterzahlung des vereinbarten Nutzungsentgeltes bis zu einer endgültigen Beräumung, aber auch einen darüber hinausgehenden Schaden bedeuten, wenn der Grundstückseigentümer z.B. beweisen kann, dass er die Pachtsache zu besseren Bedingungen hätte verwerten oder verpachten können.

Im übrigen ist auch das Pachtverhältnis nach Beendigung abzuwickeln, d.h. es sind eventuell Mehr- oder Minderzahlungen auszugleichen, etwa wenn das Pachtverhältnis nicht zum Jahresende beendet wird.

- Verpflichtungen gegenüber den (Unter-)Pächtern

Auch gegenüber den Pächtern bestehen bestimmte Verpflichtungen des Zwischenpächters. Bei einer Kündigung durch den Verpächter hat der Zwischenpächter zunächst deren Begründetheit zu prüfen und gegebenenfalls rechtliche Schritte gegen unbegründete Kündigungen einzuleiten. Akzeptiert der Zwischenpächter eine rechtswidrige Kündigung durch den Verpächter, kann er seinen Unterpächtern gegenüber für diese daraus entstehenden Schäden haften. Ähnliches gilt für den Fall, dass der Zwischenpächter den Pachtvertrag mit dem Grundstückseigentümer kündigen muss.

Auch hier ist zu prüfen, welche Auswirkungen sich hieraus für eventuell noch auf der Fläche verbleibende Pächter ergeben, da auch bei diesen Kündigungen keine Entschädigungsansprüche seitens der Unterpächter bestehen. Es ist also dringend davor zu warnen, leichtfertig kleingärtnerisch genutzte Flächen aufzugeben, etwa weil nicht mehr die erforderliche Anzahl von Pächtern vorhanden ist, ständiger Streit mit den Grundstückseigentümern besteht, etc.

Bei „normalen“ Pächterwechseln können sich Verpflichtungen des Zwischenpächters auch im Hinblick auf die Wertermittlung ergeben, wenn diese von ihm veranlasst werden muss. Hier hat der Zwischenpächter zunächst für die Möglichkeit einer ordnungsgemäßen Wertermittlung zu sorgen, indem er die erforderliche Anzahl von Wertermittlern bereit hält und diese entsprechend qualifiziert. Auch können sich Verantwortlichkeiten für eventuelle Fehler in der Wertermittlung ergeben, die vom Zwischenpächter zu tragen sein können.

Im Zusammenhang mit der Wertermittlung muss auch, wie bereits mehrfach besprochen, darauf hingewirkt werden, dass die Pachtsache, hier also der Kleingarten in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben wird, da dies im anderen Fall zu erheblichen Auswirkungen auf den Zwischenpachtvertrag bzw. das nachfolgende Pachtverhältnis führen kann.

Letztlich ist der Zwischenpächter verpflichtet, nach einer wirksamen Beendigung des Pachtverhältnisses die Pachtsache zurückzunehmen, unabhängig davon, ob er mit der Kündigung durch den Pächter einverstanden ist oder nicht. Weigert er sich, die Pachtsache zurückzunehmen und führt dies zu Schäden beim ehemaligen Unterpächter, sind auch hier Schadensersatzansprüche des Unterpächters möglich.

III. Organisatorische Fragen

• Auswahl des Zwischenpächters

Das Gesetz schreibt hinsichtlich der Person des Zwischenpächters in § 4 Abs. 2 Satz 2 BKleingG lediglich vor, dass dieser über die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit verfügen muss. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus der Formulierung des Gesetzes, wonach ein Zwischenpachtvertrag, der mit einer nicht als kleingärtnerisch gemeinnützig anerkannten Organisation oder einer Gemeinde abgeschlossen wurde, nichtig ist.

Als Zwischenpächter kommen somit die betreffenden Verbände (mittlere Ebene) oder aber die Kleingärtnervereine in Frage; letztere jedoch nur, wenn sie über die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit verfügen.

Beide Varianten (mittlere Ebene oder Verein) weisen Vor- und Nachteile auf.

Ist der Verband – also die mittlere Ebene – Vertragspartner, ergibt sich zunächst der Vorteil, dass ein Kleingärtnerverband aufgrund seiner Größe und der wirtschaftlichen Ausstattung eher in der Lage ist, einen Verwaltungsapparat aufzubauen und eine zumindest semiprofessionelle Betreuung sowohl des Zwischenpachtvertrages als auch der Unterpachtverträge zu organisieren. Darüber hinaus ergibt sich ein weiterer Vorteil daraus, dass beim Verband als Zwischenpächter in der Regel keine unmittelbaren zwischenmenschlichen Beziehungen zwischen den für den Verband handelnden Personen und den einzelnen Kleingärtnern als Unterpächter bestehen. Dies mutet zwar im ersten Moment etwas befremdlich an; die Erfahrungen in der Praxis zeigen jedoch immer wieder, dass es von Vorteil sein kann, die zwischenmenschliche Ebene – insbesondere bei Streitigkeiten – aus den Verträgen herauszuhalten.

Auf der anderen Seite ist aber auch der Umstand zu berücksichtigen, dass der Verband eine relativ hohe Anzahl von Unterpachtverträgen zu verwalten hat und insofern einen Verwaltungsapparat aufbauen und gegebenenfalls unterhalten muss, der ein gewisses Maß an Kosten verursacht. Der Verband muss sich darüber hinaus in der Regel Dritter, fast immer der Kleingärtnervereine – als Gehilfen bedienen, um die betreffenden Kleingartenanlagen zu unterhalten.

Bei Auftreten des Kleingärtnervereins als Zwischenpächter besteht zwar einerseits der Vorteil, dass eine direktere Beziehung zwischen dem Vorstand des Vereines und dem einzelnen Unterpächter besteht, andererseits kann sich dies im zwischenmenschlichen Bereich jedoch auch schnell als Nachteil herausstellen, da häufig die Durchsetzung von Pflichten aus dem Unterpachtvertrag durch den Vorstand des Vereines von Kleingärtnern als persönlicher Angriff gewertet und entsprechend mit persönlichen Gegenangriffen reagiert wird.

Darüber hinaus zeigt die Praxis, dass der Verein als Zwischenpächter häufig sensibler auf Drohungen des Grundstückseigentümers (Etwa die Anlage zu kündigen, wenn bestimmte Forderungen nicht erfüllt werden.) reagiert, da auch eine größere emotionale Nähe zu den Kleingärten besteht.
Ohne diesbezüglich allgemein gültige Empfehlungen abgeben zu können, schätzt der Verfasser dieses Beitrages ein, dass das Auftreten der mittleren Ebene als Zwischenpächter, also als Vertragspartner gegenüber dem Grundstückseigentümer letztlich mehr Vor- als Nachteile bietet.

• Ein- oder mehrfach gestuftes Pachtverhältnis?

Tritt der Verband als Zwischenpächter auf, ergibt sich geradezu zwangsläufig der Umstand, dass er eine Vielzahl von Unterpachtverträgen zu verwalten hat. Bei größeren Verbänden kann dies durchaus im zweistelligen Tausenderbereich liegen. In aller Regel werden die Verbände nicht in der Lage sein, alle diese Unterpachtverträge direkt und unmittelbar zu verwalten, da dies einen sehr umfangreichen und wohl auch kostenintensiven Verwaltungsapparat bedingen würde. Insofern wird der Verband also gehalten sein, bestimmte Aufgaben in Bezug auf die Verwaltung der Unterpachtverträge – teilweise aber auch in Bezug auf den Zwischenpachtvertrag – zu delegieren.

Hier existieren im Wesentlichen zwei Möglichkeiten:

Der Verband kann seinerseits mit dem Kleingärtnerverein einen weiteren Zwischenpachtvertrag abschließen, d.h. die gesamte Fläche dem Kleingärtnerverein verpachten, damit dieser dann die einzelnen Gärten im eigenen Namen und auf eigene Rechnung an die einzelnen Unterpächter weiterverpachtet.
Alternativ hierzu bietet sich die Erteilung einer Verwaltungsvollmacht an; d.h. der Verband bleibt alleiniger Zwischenpächter und damit Vertragspartner sowohl des Grundstückseigentümers, aber auch der einzelnen Unterpächter. Im Hinblick auf die Unterpächter erteilt der Verband dem Verein als Verwalter jedoch eine Vollmacht, bestimmte Rechte und Pflichten wahrzunehmen.

Beide Varianten haben wiederum Vor- und Nachteile.

Beim Abschluss eines zweiten Zwischenpachtvertrages delegiert der Verband die Verantwortung für die gesamte Fläche auf den Kleingärtnerverein. So liegt z.B. auch das Verpachtungsrisiko bezüglich der Einzelgärten beim Kleingärtnerverein. Dieser hat in jedem Falle den vollen Pachtzins an den Verband zu zahlen. Andererseits sind jedoch die Einflussmöglichkeiten des Verbandes in Bezug auf den Einzelpächter erheblich beschränkt, da der Verband eben gerade nicht Vertragspartner des Einzelpächters ist. Er muss also in jedem Falle den „Umweg“ über den Kleingärtnerverein als seinen Vertragspartner gehen, diesen gegebenenfalls zur Vertragserfüllung aus dem zweiten Zwischenpachtvertrag auffordern.

Der Vorteil einer Verwaltungsvollmacht liegt u.a. darin, dass der Verband hier variabler in Bezug auf die Unterpachtverträge reagieren kann. So kann er z.B. in der Verwaltungsvollmacht festlegen, dass Kündigungen von Unterpachtverträgen gemäß der §§ 8 und 9 BKleingG nur von ihm als Verband direkt ausgesprochen werden können. Derartige Regelungen in den Unterpachtverträgen haben sich aus den verschiedensten Gründen in vielen Fällen bewährt.

Übersehen wird häufig, dass gemäß § 4 Abs. 2 Satz 3 BKleingG auch ein Vertrag, mit dem die Verwaltung einer Kleingartenanlage durch einen Kleingärtnerverein geregelt wird, nur gültig ist, wenn der Kleingärtnerverein über die kleingärtnerische Gemeinnützigkeit im Sinne von § 2 BKleingG verfügt.

Bei der Realisierung der Unterpachtverhältnisse über eine Verwaltungsvollmacht ergibt sich ferner der Vorteil, dass der Verband den für ihn tätigen Kleingärtnerverein als Verwalter anweisen kann, bestimmte Musterunterpachtverträge zu verwenden. Hierdurch kann der Verband als Zwischenpächter
einerseits auf mögliche Entwicklungen in Bezug auf die Pachtsituation reagieren, andererseits kann er gewährleisten, dass möglichst einheitliche Verträge in seinem Verbandsbereich verwendet werden. Eine solche direkte Zugriffsmöglichkeit auf die Unterpachtverträge fehlt jedenfalls, wenn der Verband mit dem Verein einen weiteren Zwischenpachtvertrag abschließt, da dann der Vertragsschluss mit den Unterpächtern in den alleinigen Verantwortungsbereich des Vereines als zweiten Zwischenpächter fällt.